最近，运联研究院接到一些冷库运营商的电话，问询是否有冷链企业需求租库房，怎样才干把冷库租出去；乃至有出资人问，冷库为什么空置率变得那么高了。

　　近两年，新冠疫情重复，顾客关于食物安全愈加注重。尤其是我们关于冷冻食物的防疫安全，注重度显着进步。疫情下，到店消费遭到限制，线上生鲜电商得到高速开展，冷链物流需求显着增加。

　　2021年末，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流开展规划》。规划提出，到2025年，布局制作100个左右国家骨干冷链物流基地，底子建成以国家骨干冷链物流基地为中心、产销冷链集配中心和两头冷链物流设备为支撑的三级冷链物流节点设备网络，带动进步冷链物流规模化、集约化、组织化、网络化运转水平。

　　这是我国第一份关于冷链物流范畴的“五年规划”，可见国家关于冷链物流的注重。一起，这也预示着，新开展格式下，国家将以更大力度推进冷链物流开展。这让更多玩家看到了冷链商场的时机，越来越多玩家入局。

　　“十四五”规划后，全国各地冷链方针频出，为冷链企业“开绿灯”。一起，冷链工业上下游企业如凯雪冷链、恒冰物流均已发动IPO；乐禾食物、鲜日子等餐饮B2B渠道也取得巨额融资；中通冷链、瑞云冷链等冷链零担网络也得到了快速开展布局，冷链赛道变得炽热。

　　从前，夏日都是一年中冷库租借率较高的时期，乃至是“一库难求”。但进入2022年以来，各区域中心城市如天津、南京、武汉等都呈现客户退租、库房租不出去的状况。

　　有些冷库开发商或运营商为了削减空仓率、快速租借，乃至采取了下降租金、供应多月免租金等优惠办法，但租不出去。冷库忽然变“冷”了。

　　疫情之下，冷链需求增加敏捷，但为何整体看下来，冷链仓储商场体现却并不抱负？

　　春节后，全国首要大城市都呈现了疫情重复的状况。疫情防控下，居民顾客只能经过线上购买日子物资，无法到店消费，餐饮门店收入遭到断崖式下滑。

　　与之对应的生鲜供货商，也遭到极大的应战。生鲜没有了销路，资金链就严峻，很多的供货商被逼破产或转型。这种状况下，冷库只能退租。

　　自国家发布“九不得”以来，社区团购的开展遭到按捺，中小玩家纷繁离场。剩余的四强选手——美团优选、多多买菜、淘菜菜、昌盛优选，也纷繁封闭亏本严峻的非方针中心城市。作为仓店一体的新零售生鲜电商代表，盒马的部分自建物流基地、供应链园区已对外开放，对外招租，阐明其之前高估了未来事务量，预期并不抱负。

　　餐饮B2B渠道的美菜、快驴等，也因为继续没有找到盈利形式，开端全国缩短区域，由原全自营转为渠道形式，下降自身运营本钱危险；生鲜前置仓上市玩家叮咚买菜、每日优鲜也在撤城“断臂求生”，以求亏本更少，在财报上数据更“美观”。

　　首要，有些冷库开发商和运营商只注重到冷库总需求旺盛，而疏忽需求的区域性特征。物流设备需求是有区域特性的，这决议了资源装备也需求差异化。因为大都玩家缺少开发运营经历，跟风出资，项目选址不合理，产品与商场需求不匹配。

　　比方，有玩家只考虑一线城市冷库求过于供，所以在周边很多拿地开发以接受外溢需求。可是，有些城市，仅仅单纯中转仓储，内需并不强。如天津市多以进口冻品为主，冷库多是仓储集散型为主，在此扩建略显鸡肋，终究导致天津冷库商场现在供大于求。

　　其次，这种非底子性需求更改（如供应链模型改动），所构成的需求增加存在周期危险。即因一波短期的盈利，而很多投入资源；一旦风口曩昔，再加上供应自身存在时滞，终究供应远远大于长时间需求，租金下行压力必定会加重。

　　现在，跟着线上触点会集，流量本钱进步，线下转线上的趋势现已开端淡化。且头部生鲜电商自建仓才干进步，外协仓需求有进一步下降的或许，一起“十四五规划”下各区域树立更多的冷库基础设备，估计冷库空置率会进一步上涨。

　　首要是冷库的方位挑选，需求考虑到库房的地理方位怎么、周围交通配套是否完善。如是否接近交通要道、物流运送是否便利，以及电力、场所要求等是否符合该冷库的出资制作要求。

　　其次是考虑周边的工业类型，是否与冷库的需求相协同。该城市内的冷链供应链怎么，首要是哪些客户，别离需求什么样的冷库，是高标库仍是平仓，是冷冻占比大仍是冷藏占比大；现在商场上的冷链企业的冷库需求，未来该区域内潜在的商场需求；以及现在的客户类型，未来客户的改变状况等等。

　　因为传统物流地产交税才干弱，政府对物流用地的用处细分也有要求，一般的仓储底子拿不了地。冷链物流、医药等新物流系统，因为技术含量较高，前期基建出资也能满意投强要求，一起满意国家“十四五”冷链规划要求，因此是要点吸引目标。

　　冷库的制作，最首要的便是要考虑到客户的需求。以温度为例，不同的产品，要求的存储温度简直都不相同。依照冷库存储产品要求温度的不同，能够将冷库分以下6类：恒温库、保鲜库、冷藏库、冷冻库、速冻库以及超低温库。

　　所以制作或许改造冷库时，需求考虑能否匹配客户的需求：比方，客户需求哪个温控区间的冷库，需求多大的冷库，冷库的仓型是否匹配客户的事务类型等等。只要了解到该冷库掩盖周边城市所需求的各温度区间的冷链食物，合理分配冷库细分类型，才干更满意客户需求。

　　曩昔10年来，经济资源向一些兴旺区域集合的趋势越来越显着。这时，一些玩家看到冷链的开展时机后，没有实践了解客户需求，拿到地后就出资建冷库。这种时机主义，不利于玩家制作自身竞赛壁垒，一旦盈利周期性与供应时滞性之间的矛盾激化，必定无力反抗租金和租借率继续下行的压力。

　　只用房地产的思想来运营和出资冷库，是十分不沉着的行为。没有运营内在，没有意向去要点培养项目所需的团队，最终租金难以掩盖本钱，只能草草了事，面对库房无法租出去的地步。这意味着，需求更多注重基建的运营内在，才干在较长的周期里保有竞赛力。

　　关于冷库赛道自身来说，金融工具逐步完善、营商环境逐步优化的当下，更有利于职业的快速开展和迭代，赛道的长时间价值有待凸显。关于玩家来说，有运营实力、有经历团队、有立异才干的玩家，才干够完成弯道超车，乃至坚持长青。

　　近年来我国物流仓储职业高速开展，高标仓、智能仓、逐步替代传统库房，并向全自动化、高标、智能化开展。

　　近来，陆海新通道中老铁路磨憨铁路口岸进境生果指定监管场所经过我国海关总署检验，来自老挝、泰国等东盟国家的进口生果，均可经过中老铁路冷链生果专列运送。职业人士、专家表明，冷链列车将带来香蕉进口的改变。

　　本年10月，市开展变革委、市商务局发布的《天津市加速冷链物流开展实施方案》提出，到2025年，创立3个国家骨干冷链物流基地，全市冷库库容到达1100万立方米……