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　　1、我是第一个提出“光谷主轴”概念的人。早在2015年，我就指出：光谷主轴必在高新大道。

　　2、我是第一个提出“武汉大健康产业”概念的人。早在2017年，我就提出这个概念，并分析了10年内达到万亿产业的可能性。

　　2019年，这两件事全被写进了中。所以，我很自恋的认为：有关部门也读过我的文章。

　　光谷太大了，面积达到518平方公里，规划了8大产业园区，如果面面俱到的分析，将会是鸿篇巨制。我们不妨把它分为三个区域：光谷西、光谷东、光谷南。

　　一般而言，交通枢纽的地方房价都不会低，但现在光谷转盘附近的房价却是远远落后的。不仅被关山大道吊打，而且不如民族大道，也不如光谷一路，甚至连起步阶段的光谷东都不如。我认为有两个原因：

　　1、开发较早，附近旧房多，已经好多年都没有新房。按理说，没有新房，就更能体现出二手房的价值，但这有个前提，二手房不能太旧。转盘附近的房子，房龄多在5-15年，按武汉的住宅质量，15年的房子已经属于老破旧了。

　　2、环境嘈杂，没有小区环境。比如光谷世界城附近，周围三教九流，哪哪都好，唯独没有小区环境。

　　关山大道是光谷房价的制高点，整个光谷的房价是根据关山大道的房价来做价值判断的，关山大道可以称为光谷的CBD。保利广场、K11、泛悦城、世界城，光谷最好的商业都在这里；武汉最好的人才摇篮---华科也在这里；武汉最大的IT产业基地---软件园也在这里。华科的教授、软件园的码农、商场里的店主，这些高收入人群为关山大道的房价提供了强有力的支撑。

　　没有高架和有轨电车的时候，关山大道既宽又不堵，机动车、非机动车、人行道，修得非常规范，十几年来年无大修，小修也几乎为零，这样的质量全市少有。

　　后来开挖有轨电车，道路开始乱七八糟。2012年以后，新世界、保利、万科、金地、融科、电建、华润等大开发商都来了，关山大道的人慢慢地多。可怕的是，大公馆、泛悦城等超高层住宅尚未交付，泛悦城又搞了个308米的写字楼；更可怕的是，关山大道现在还在拆迁湖电、汽发等大型老旧社区。关山大道未来的车子至少会增加一倍，堵车问题无疑将是关山大道最为头疼的问题。

　　同样面临堵车问题的还有民族大道，但相隔仅一公里的地方，房价却差了好几千。那是因为民族大道最好的路段都被大学瓜分，短短5公里的道路分布着民大、财大、纺大、长职、湖北广电、湖北开放等高校，还有闻名武汉的华师一附中、枫叶国际学校。民族大道的住宅则集中在三环线、韵湖公园附近，这里被三环线、城际铁路包围，并不是民族大道的好地段。

　　正是由于黄金地段都被大学瓜分，导致民族大道既无地可卖，又无法拆迁，开发商没兴趣，政府无财力承担，所以地铁规划了3年又3年，至今仍悬而未决。未来能拯救它的只有地铁9号线号线顺利上马，则会迎来一波腾飞，如果不能上马，则会继续没落。

　　以前的文章中，我曾说过一个观点：光谷东的楼盘，可以简单粗暴的分为高新大道楼盘和高新大道以外的楼盘。因为光谷东毕竟是产业驱动型区域，光谷东最好的产业、最好的公司基本都分布在高新大道两侧。光谷生物城、光谷中心城、未来科技城在高新大道；国药集团、人福医药、药明康德在高新大道；华为、小米在高新大道；同济、省妇幼、中法医院也在高新大道。强者恒强，未来的资本一定会越来越密集的扎堆高新大道，高新大道无疑将是未来的光谷主轴。

　　高新二路是光谷东另一条主干道，沿途有奥体中心、网球中心，目标是成为区域文体中心。但除了武网段，其他地方过窄，路的南边是大片的工业园，很多重工业，所以高新二路会经常跑大车。高新二路没有地铁规划，高新产业也较少。尽管如此，由于离高新大道很近，在光谷东也是区位比较好的地段。

　　另外不得不提的是光谷五路，因为它穿过光谷中心城腹地，所以周边商业规划很多。如果只看商业规划，这里已不逊主城区，但未来能发展成什么样，谁也不知道。要想商业成气候，估计至少需要10年时间。

　　过了四环线再往东，就是人迹罕至的地段了。左岭大道是新晋网红，被誉为下一个千亿大道，但这是一条工业大道，沿途规划了很多超级大厂。大厂周边肯定是不适合置业的，并且这些超级大厂虽然名头都大的惊人，但员工的收入却少的可怜，比如天马微电子的基本工资1850元/月，华星光电2100元/月，这么低的收入也支撑不起过高房价。

　　一，在光谷三路至光谷七路一带，有2000余家制药企业。凡是药企，无论研发还是生产，都避免不了环境污染问题。

　　二，光谷东是制造业基地，制造业的原材料及产品运输，都避免不了噪音、灰尘、尾气污染等问题。

　　三，光谷东的二妃山曾是武汉城郊一座用来堆放垃圾的山。为了掩埋住这个巨型垃圾场，填埋了7万平方米垃圾，堆积成44米高的山头，铺上了草坪。

　　所以购房时，必须警惕这些隐患。关于光谷东的环境问题，我有一个简单粗暴的判断方法：找一个至高点，数一数周边建筑物楼顶的排风机，这些排风机多数是用来排毒用的，排风机越多的地方，污染肯定是越严重的。

　　佛祖岭本身就属于东湖高新，所以2号线很顺利的就修过来了；但藏龙岛属于江夏界，所以2号线死活就是不愿意多修两站。体现在房价上，二者也差了几千块。

　　其实藏龙岛非常适合自住，除了一线湖景，还有大片的湿地公园。因为与光谷直接接壤，更像是光谷的后花园，与江夏的关系反而弱了。如果地铁能通过来，简直是完美的地段。但那只是如果，因为湿地保护的问题，这个区域已经跟地铁绝缘了。

　　庙山是藏龙岛的难兄难弟，二者都是光谷不爱，江夏不认。藏龙岛好歹与光谷直接接壤，庙山就更惨了，出庙山只有一条路---汤逊湖大桥，如果你堵在了桥上，插翅难飞。当然庙山也有优点，首先地形呈半岛之势，三面环湖，是天然的别墅区，所以庙山有一半的住宅都开发有别墅。其次庙山到光谷广场距离近，直线公里，并且没有拐弯抹角，如果9号线能顺利上马并且过庙山，那庙山势必将会腾飞。

　　光谷东胜在产业好，光谷南胜在环境好。以前的光谷南是胜过光谷东的，但现在已被光谷东反超。光谷南能不能再次崛起，看两个因素，一个是9号线能不能过桥，另一个是大健康产业能不能爆发。

　　8月9日，东湖高新在党工委会议上制定了三年小目标：至2021年，经济总量突破2000亿，按照服务人口200万推进产城融合。

　　首先是力争3年后GDP达到2000亿，这说明如今光谷的GDP是肯定小于2000亿的。这条官方声明可以说打了无数人的脸。

　　要知道，早在2015年，关山某楼盘就放出消息：光谷GDP占武汉半壁江山。2017年，某楼市大V又放出消息：光谷GDP3708亿，占了武汉的三分之一。这些小道消息，至今仍有很多人信以为真。

　　关于光谷GDP到底是多少的问题，我曾给出一个简单的判断方法：在超过沌口之前，肯定是低于沌口的。

　　另一个小目标是三年后服务人口200万。光谷目前有人口180万，也就是说三年增加20万，每年增加约7万。去年，武汉一共增加了18.8万人口，光谷制定的目标基本占了武汉的40%。

　　三年增加20万，这20万人口分布在哪？光谷西、光谷东、光谷南都要雨露均沾。光谷西、光谷南已有一定的人口基数，光谷东短期内可能依然要面临人口严重不足的窘境。

　　现在的二线城市，基本都是零门槛落户，抢人大战已经搞了好几轮，如今已经发展到近身肉搏的地步。人口这个因素，真的不是你想增加就能增加的！

　　关山大道，丝让道，关山的二手房眼瞅着就要突破3万，且人口慢慢的变多，所以有钱还是要买！

　　光谷东，楼市新贵，新房已经突破1万8，但规划美好并不完美，投资、自住需警惕一些风险。

　　光谷南，弱势片区，配套一般、发展一般，但至少，他给买不起光谷的年轻人，提供了一个选项。

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